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土地管理法修订 有助于稳定土地流转价格预期

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原标题:修订土地管理法有助于稳定土地转让价格预期

专注于三农

自《土地管理法》草案修改为全国人民代表大会常务委员会以来,每次会议上关于修改法律的讨论都引起了公众的注意。土地制度三次改革的审判时间与此修订法律相关并不短暂。修订草案的通过是对改革试验的总结。这意味着中国的土地制度改革暂时停止了。这项改革最近获得了高度赞扬。

从《土地管理法》修订前后两个版本的比较来看,法律规定确实发生了很大变化。但是,从改革的实际过程来看,修订后的法律不会对土地管理的实际工作产生很大的影响。正如相关官员在修订草案通过后的新闻发布会上所说,新法通过后,土地市场和房地产业将不会发生重大变化。也可以说,当新法通过时,商界不必感到兴奋。人们不必担心他们偶然失去的机会。政策研究人员无需急于预测巨大的商机。

大多数新法律都是对实践创新的认可

与土地制度三次改革的大多数改革一样,批准中国的改革做法也是如此,新法的相关规定也是如此。例如,相关官员强调的新法律的新内容,不再通过国家征地的唯一途径获得建设用地,实际上已成为现实。

在中国经济发达地区,农村集体在改革初期建立了大量乡镇企业,将农地变为建设用地。大多数企业后来关闭,建设用地被用来引进村外的非农业企业。这种做法突破了《土地管理法》的限制,但它正式违约。这种建设用地被称为“农村集体管理建设用地”。

现实情况是,发达地区的土地基本上全部进入市场,使用效率不高。整合后,仍有可能增加供应,但整合更加困难。在欠发达地区,这块土地原本很小,可用于进入市场的土地较少。

新法实施后,虽然这些土地可以直接进入市场而没有国家征地,但土地进入市场的规模和用途将由政府计划控制,建设用地市场的基本情况不会变化很大。过去发布的官方红头文件也部署了修改法律所涉及的征地范围,程序和补偿方式,事实基本形成于实践中。例如,近年来,中国各地的土地征收补偿标准差异很大。实际情况与新法要求的“按地区综合地价补偿”基本相同。新法规定的征地范围确定的“公共利益需求”基准实际上相当广泛,为地方政府留下了较大的自由裁量权,因此不会对当地的征地行为产生重大影响。政府。

批准改革实践和创新当然也很重要。大多数关心土地事务的人都知道土地诉讼难以抗争。土地部门利益复杂,相关法律不完善,红头文件相对较大,地方政府自由裁量权大,给“依法治国”带来了困难。许多良好实践具有本地特征,但它们可以在一个地方使用。如果您更改地点,它们可能无法正常工作。因此,土地管理中存在“一国多制”的局面。要解决这些问题,我们需要改进法律。例如,在大多数地方,在城市定居的农村村民不要求他们退出房屋。但是,在村民整合实施过程中,有些地方根据村民“一户一户”的法律将这些村民排除在“拆迁”之外。超越老式政策,或实施差异化政策。法律的修改对解决类似问题有很大的影响。

确定永久性基本农田是最大的亮点

我认为,《土地管理法》修订的最大亮点是不要废除只有建筑用地可以用于国有土地的要求,因为在实践中这条规定已经被打破,甚至在建造土地北京的城区有集体建设用地。从国家发展的长期目标来看,这一法律的修订明确界定了“永久性基本农田”的法律定位。这是一项非常有意义的立法行动,也是本次修订的最大亮点。

保护农地对中国的可持续发展至关重要。我们的名称是“世界上最严格的农田保护制度”,但在实施方面却不尽如人意。有时,有关部门出台的小政策与农业土地保护的大政策相矛盾;有些地方只有在违反农业土地保护政策后才会被罚款。中国不缺建筑用地。真正的问题是建筑用地的使用效率太低。在现行的土地管理机制下,无论建筑用地供应量增加多少,地方政府对建设用地需求的渴求都是无法平衡的。这种情况也使得承包土地的农民由于对土地使用的预期不稳定,造成农地转移困难,阻碍了大规模农业经营的发展,不利于农业现代化的发展。这项法律修订加强了对农地的保护。 80%的农用地被固定为永久性基本农田,有利于提高我国现有建设用地的产出效率,稳定农民的土地使用和土地出让价格预期。目前,国家正在推进永久性基本农田的划分,新法的出台将加速这项工作的进展,具有深远的历史影响。

新法律的实施取决于相关法规的颁布

《土地管理法》相当于土地管理的小宪法。法律的内容涵盖了土地管理的所有方面,但它主要是一个原则性条款,不会过于详细。该法的实施需要在相关领域提供更具体的立法支持,并要求国家行政部门制定更详细的法规和实施。从目前中国的土地管理实践来看,在制定或修改时,应注意新法的管理规定。

首先,关于征地范围,应在相关规定中制定更详细的规定。类似于对连续开发用地的征收,可以通过规划管理机制的创新来实现建设目标,并且不一定使用国家征地方法。北京市大兴区在这方面积累了很好的经验,值得推广。大兴区的做法有可能从集体土地中产生高附加值收入,可以通过相关税收制度的变化进行调整。

二是通过制定相关规定,完善商业建设用地的确定。中西部地区有许多“空心村”。通过村庄整治节约的土地应视为集体管理建设用地,地方政府应当享有统一替代的自主权。

第三,在实施更加严格的永久性基本农田保护制度的同时,在“长期总量控制”的条件下,将其他农用地的管理权下放给乡级政府,有利于基层政府的振兴效率。零星的低地土地促进了小城镇的发展。

第四,在引入房地产税收制度的前提下,有可能探讨农民宅基地使用权转让的范围,使农村闲置建设用地更加有效利用,发挥作用。提高国民经济的质量。在城乡统一的背景下,应考虑“一户一户”的标准。农民在城市获得稳定住房后,应允许他们将农村住房基地转移到村外的居民。通过房地产税收征收和环境政策调整,防止农村“豪宅”过度建设。

党国英(中国社会科学院农村发展研究所研究员)

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